Una de las primeras decisiones que ha de tomar cualquier compañía de Colocation o Hiperescala es definir el modelo de contratación que se seguirá para construir su nuevo Data Center. A partir de esta decisión, se desencadenan una serie de consecuencias que determinarán cómo se desarrollará el proyecto en cuanto a la relación entre el cliente y el contratista.
Antes de entrar a valorar las ventajas y desventajas de los servicios de Preconstrucción, vamos a enumerar algunos de los modelos de contratación más habituales.
| Stages | Lump sum / Open Books | Design and build / build |
| 1 | Lump sum | Build |
| 1 | Lump sum | Design and build |
| 1 | Open Books | Build |
| 1 | Open Books | Design and build |
| 2 | Lump sum | Build |
| 2 | Lump sum | Design and build |
| 2 | Open Books | Build |
| 2 | Open Books | Design and build |
| 1 Stage | Construcción |
| 2 Stages | Preconstrucción (Contrato PCSA) y Construcción |
| Open Books | Normalmente asociado a un Precio Máximo Garantizado |
| PCSA | PreConstruction Services Agreement |
| Lump sum | Precio cerrado |
Hablemos de algunas de estas combinaciones y conceptos:
One Stage: Traditional / Lump Sum
Mediante una sola fase de licitación se adjudica la obra a un contratista. Este modelo de contratación es el más habitual en España. El hecho de ser a precio cerrado da la tranquilidad de que los costes no se van a disparar. Sin embargo, la realidad suele ser otra. Normalmente, la estrategia que llevan los contratistas mediante este modelo es “conseguir” la obra al menor precio y luego “defenderla” para sacar el mayor margen posible. Se corre el riesgo de que la gestión de la obra se convierta en una lucha entre la Propiedad y el Contratista para negociar numerosas órdenes de cambio.
One Stage: Design and Build / Lump Sum
Igual que el anterior, pero incluyendo la responsabilidad sobre lo diseñado en el contratista. Como es “su” diseño, una vez definido, no podrá solicitar cambios justificándolos como errores de diseño o aspectos no definidos en esa fase. Pese a asumir esa responsabilidad, también suelen surgir problemas similares entre el promotor y el contratista.
Asimismo, un aspecto a tener en cuenta en la modalidad de una sola fase, es que el contratista debe entrar directamente a organizar la obra en el momento en el que es nombrado adjudicatario. Siempre hay prisas en realizar la implantación en obra.
Open Books
En ambos casos, en vez de precio cerrado, tenemos la alternativa de una modalidad Open Books. Esta opción suele conllevar un Precio Máximo Garantizado que no podrá ser superado por el contratista. Se aumenta la confianza entre ambas partes y se basa en la transparencia a la hora de realizar las compras y subcontrataciones.
Two Stages
Como alternativa, se encuentra la posibilidad de hacer tanto en Lump Sum como Open Books y tanto en Design and Build como en solo Build un Two Stages. En este caso, el proyecto se divide en dos fases, preconstrucción y construcción.
Normalmente, durante la primera fase de preconstrucción se contratan solamente servicios. Por ello, el contrato se denomina en sus siglas en inglés, PCSA (PreConstruction Services Agreement)
El coste de estos servicios suele estar entre el 1% y 3% del total de la obra en su versión Build y entre un 3% y 6% en la versión Design and Build.
El principal objetivo de hacer estas dos fases es contar con el contratista principal desde una fase muy embrionaria del proyecto contando con él como un partner de confianza y no como un simple proveedor.
Lo habitual en España es hacer un proyecto de detalle con una ingeniería y después licitar entre diferentes empresas. Aquí el problema reside en los plazos. Si la Ingeniería tarda 3 meses en hacer ese proyecto, los contratistas no tienen ningún conocimiento del mismo hasta que reciben la licitación. Si a estas empresas les damos un mes más para ofertarlo, desde que el cliente tiene el proyecto básico hasta que recibe la respuesta del contratista, pasan 4 meses.
Sin embargo, trabajando en una licitación de preconstrucción estando el proyecto en fase de proyecto básico, se puede involucrar al contratista antes y, pasados esos cuatro meses, entrar directamente a la ejecución de la obra.
¿Cuáles son los beneficios de estos servicios de preconstrucción?
- Value Engineering con el equipo de Ingeniería. Aportando la visión del constructor mientras se finaliza el proyecto de detalle. Puede ser opción design and build o solo build, a criterio del cliente.
- Selección del equipamiento con largos plazos de entrega.
- Evaluación y selección de los posibles subcontratistas.
- Definición del modelo de control del proyecto (BIM)
- Preparación del sitio (Logística, Calidad, Sostenibilidad, Seguridad y Salud, etc.)
- Ajuste de un Planning detallado
- Definición del equipo de trabajo
- Colaboración en obtención de permisos
- Definición del Precio Máximo Garantizado así como el fee para el Open Books
- Definición del contrato
Y como no todo lo que brilla es oro, hay una desventaja, ¿qué pasa si el partner que he elegido no es lo que esperaba y considero que no debo seguir con él? En ese caso, tras la finalización de los servicios de preconstrucción el cliente podría licitar el proyecto de detalle a otras empresas y seleccionarlas para la realización de la obra de construcción. Existiría una pérdida de tiempo, pero ésta sería mínima si la comparamos con la opción de preparar el proyecto de detalle con una ingeniería y luego licitar la obra.
También podríamos convertir esta desventaja en una ventaja. Siempre es mejor darte cuenta de que tu contratista no es el correcto mediante un servicio de poco coste que darte cuenta cuando ya le has contratado la obra completa y se han empezado los trabajos de construcción.
En entornos de Data Center, donde la rapidez en la entrega y acertar con el socio para la construcción son esenciales para el éxito del proyecto, es muy recomendable dividir el proyecto en estas dos fases.
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